Родители и дети: предотвращаем квартирные ссоры

В семьях могут возникать конфликты из-за недвижимости, в том числе между родителями и детьми. О том, как заранее предотвратить нежелательные споры, рассказывает BKN.RU при участии экспертов.
Обязательно ли завещать квартиру детям?
В случае если родители не хотят оставлять совершеннолетним детям наследство, они вправе завещать имущество любому лицу или организации, говорит адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга по правовым вопросам Сергей Слободянюк. Исключением является обязательная доля в наследстве.
Кому положена обязательная доля?
По словам директора компании «Адвекс – Василеостровское агентство» Марины Брауэр, завещание не может исключить из круга наследников лиц, которым полагается обязательная доля в наследстве. К таким лицам закон относит несовершеннолетних или нетрудоспособных детей наследодателя, нетрудоспособного супруга и родителей, а также нетрудоспособных иждивенцев наследодателя. Обязательная доля составляет не менее половины доли, которая причиталась бы каждому наследнику при наследовании по закону.
Как оспорить завещание, составленное не в пользу ребенка?
По словам Сергея Слободянюка, единственный возможный способ признать завещание недействительным – это признать наследодателя не способным понимать свои действия и руководить ими на момент написания завещания.
Дарить или завещать квартиру?
Если родители передают ребенку квартиру по дарственной, он сможет распоряжаться ею по своему усмотрению сразу после получения права собственности, и отмена возможна только в исключительных случаях. Хотя в дарственной можно указать, что родители оставляют за собой право проживать в подаренной квартире. В то же время ребенок сможет ее продать или передарить, но при таких условиях сделать это будет сложнее.
Преимущество завещания в том, что родители в любой момент смогут изменить свое решение и перезавещать квартиру другому лицу, а также в том, что вплоть до своей смерти они могут распоряжаться имуществом без ограничений. Однако, передавая квартиру по дарственной, удастся уберечь конкретного ребенка от притязаний на имущество его брата, сестры или других родственников. Марина Брауэр приводит пример из своей практики: «У женщины были дочь и пьющий сын-инвалид. Мать завещала квартиру дочери, но после вступления завещания в силу сын получил 2/3 от половины жилплощади как нетрудоспособный наследник. В этом случае матери и дочери разумнее было заключить договор дарения».
Как поможет брачный договор?
Марина Брауэр отмечает, что законодательство дает возможность закрепить в брачном договоре интересы детей и четко разграничить обязанности родителей. В брачном договоре можно предусмотреть права и обязанности супругов по взаимному содержанию друг друга и несовершеннолетних детей как в период брака, так и после его расторжения. Например: «Супруг обязан ежемесячно предоставлять супруге содержание в размере 50 тыс. рублей в месяц до достижения детьми возраста 18 лет». Или: «Супругу, на иждивении которого остаются дети, переходят квартира и автотранспортное средство». По отношению к детям в брачный договор можно включить только обязанности имущественного характера. Например: «По достижении ребенком 18-летнего возраста муж передает квартиру в собственность ребенка».
Сергей Слободянюк, адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга по правовым вопросам:
— Наиболее часто встречающийся квартирный конфликт между родителями и детьми – это попытка детей получить с родителей стоимость своей доли. Хорошо, если родители в состоянии выплатить требуемую сумму. А если нет, начинаются угрозы продать или подарить свою долю чужим людям. Через несколько лет попыток получить с родителей деньги, как правило, приходит понимание, что нужно договариваться. Но отношения уже испорчены, и доверия нет. Лучший вариант – договариваться до конфликта. В любом случае, если у родителей нет денег, а проблему решать надо, наиболее выгодный вариант – размен имеющегося жилья. Более всего приемлемо приобретение жилья родителям, а дети забирают разницу, добавляют, берут ипотеку и т. д. и приобретают себе жилье. Так в большинстве случаев решается эта проблема. Если же выбирается путь конфликта, то, как правило, при должном упорстве родителей требование денег, выдела доли не заканчивается ничем, кроме испорченных отношений и лишения наследства.
Елена Бушурова, эксперт по недвижимости ООО «Александр Недвижимость»:
-Когда родители выбирают между завещанием и дарственной на квартиру своему ребенку, прежде всего надо задуматься об отношениях, которые сложатся между родителями и детьми в будущем. Пока дети маленькие – все нормально. Но когда они вырастают, то у этих детей появляются жены или мужья, которые могут влиять на вторую половинку. На своей практике я наблюдала много не очень красивых историй.
Мне кажется, родителям стоит выбрать наследство по закону или завещанию. Есть первая линия наследников – в этот разряд попадают дети. Тем более что женатые дети ничем не рискуют, ведь при разводе имущество, полученное по наследству, не делится между супругами. Если родители пишут дарственную на квартиру на одного ребенка, но у них есть еще дети, дарственная на квартиру может быть оспорена, но только в том случае, если в суде доказать неправомочность совершенной сделки.
Марина Брауэр, директор компании «Адвекс – Василеостровское агентство»:
— В соответствии со статьей 20 Гражданского кодекса РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, признается место жительства их родителей. Таким образом, гражданин обязан предоставить жилье ребенку независимо от того, проживает с ним супруга или нет.
При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
В соответствии с пунктом 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Далее

Когда вас могут заставить продать свою долю в квартире

Каждый может столкнуться с такой ситуацией: квартира перешла по наследству к нескольким лицам, каждый наследник желает получить всю квартиру, но другие наследники не хотят продавать свои доли, также надеясь получить квартиру полностью.
В итоге конфликт может дойти до того, что самые настойчивые наследники могут выйти в суд с требованием принудить остальных сособственников продать свои доли.
И такое действительно возможно, если имущество находится в долевой собственности: суд имеет полное право обязать собственника продать свою долю, несмотря на то, что тот вовсе не хочет ее продавать.
Причем практика в последнее время стала складываться явно не в пользу таких несогласных собственников.
Формально по закону допускается принудительный выкуп доли только при условии, что она является незначительной.
Но при этом конкретных критериев такой незначительности не определено, так что в каждом случае суд будет определять по своему усмотрению – незначительная доля или нет. Обычно суды ориентируются на два основных критерия:
1) Соответствует ли доля по своей величине отдельному изолированному помещению в квартире, исходя из общей жилой площади.
То есть сначала проверяется, можно ли выделить долю «в натуре» в виде комнаты или нет. Если такой возможности не усматривается, то это аргумент в пользу принудительного выкупа доли.
Например: квартира площадью 50 кв. метров, состоит из двух изолированных комнат. Имеются три сособственника, у каждого – по 1/3. Очевидно, что доля в 1/3 в этом случае не равноценна ни одной из имеющихся двух комнат, следовательно, выделить ее «в натуре» невозможно;
2) Есть ли у собственника доли интерес в пользовании квартирой.
В отличие от предыдущего критерия, этот уже нельзя так четко определить расчетным путем. Поэтому здесь применяется целый ряд дополнительных признаков, которые косвенно указывают на то, что собственник особо не пострадает, если лишится своей доли:
— у владельца доли есть другая квартира или иное благоустроенное жилье в собственности,
— сособственник в спорной квартире никогда не проживал и намерений таких не изъявляет,
— сособственник не участвует в общих расходах на содержание квартиры (не оплачивает коммунальные услуги), все оплачивают другие сособственники,
— владельцы долей в квартире не являются близкими родственниками, что усложняет совместное проживание в одном жилом помещении и пользование общим имуществом.
Необязательно все эти признаки должны подтверждаться – каждый случай разбирается отдельно.
Если в итоге суд все же придет к выводу, что сособственник не заинтересован использовать свою долю для проживания в квартире и добровольного соглашения между всеми совладельцами достичь не удалось, он примет решение о продаже доли.
Поэтому на практике теперь получается, что незначительной долю могут признать не только действительно малую по величине (1/6, 1/10 и т.п.), но и вполне, казалось бы, серьезную (1/3 или 1/4).
Так и произошло совсем недавно: Верховный суд признал долю в 1/3 в квартире незначительной и обязал сособственника продать ее.
Было доказано, что отсутствует техническая возможность выделить долю в виде отдельной комнаты, а также незаинтересованность ответчика в пользовании квартирой (в квартире он не проживал, хранил там только свои вещи, коммунальные услуги оплачивал нерегулярно, проживал постоянно в другой своей квартире).
Опасность принудительной продажи для сособственника заключается также в определении выкупной цены: ее определяет суд с учетом представленных сторонами оценочных заключений.
Поэтому если отстоять свою долю в квартире так и не удастся, то нужно добиваться хотя бы установления адекватной цены, максимально приближенной к рыночной стоимости доли.
Сивакова И. В.
Источник: Юридические тонкости
28.04.2018

Далее

«Пока не начнется рост доходов, кредитная петля продолжит затягиваться на горле россиянина»

Центробанк в пятницу, 23 марта, снизил ключевую ставку с 7,5 до 7,25%. В теории, чем ниже ставка ЦБ, тем дешевле должны становиться и кредиты для населения, в том числе ипотечные. О том, стоит ли рассчитывать на дешевую ипотеку, изданию «ФедералПресс» рассказал вице-президент Российской Гильдии Риэлторов Олег Самойлов.
По его мнению, маловероятно, что последние изменения ключевой ставки заметно скажутся на процентах по ипотечным кредитам. «Во-первых, снижение было довольно незначительным, всего на 0,25%, во-вторых, на мой взгляд, это снижение уже было отыграно в течение последних двух месяцев. Реальные ставки для человека с улицы сегодня находятся в районе 10% годовых, где-то чуть больше, где-то меньше. Я не думаю, что до конца года эта ставка сильно изменится», — говорит Олег Самойлов.
Вице-президент РГР также обращает внимание на закредитованность населения: «Я имею в виду не только ипотеку, но и другие виды кредитов, – карточные, потребительские. Исходя из этого, просто снижение ставки не поможет изменить ситуацию. До тех пор пока не начнется реальный рост доходов домохозяйств, боюсь, при любой ставке кредитная петля продолжит затягиваться на горле среднестатистического россиянина».
Текущим целевым ориентиром для ставки по ипотеке на ближайшие несколько лет является величина 6%. Я думаю, что это хорошая и правильная величина. Вопрос только какому уровню реально располагаемых доходов эта ставка будет соответствовать? Хорошо, что хотя бы формально ипотечное кредитование становится доступнее, а плохо, что все это происходит на фоне продолжающегося роста закредитованности населения. Боюсь, что если экономика качнется куда-нибудь в минус, это может привести к тяжелому дефолтному состоянию большое число заемщиков. Количество сделок с ипотекой растет, только надо понимать, что это обусловлено как раз тем, что у людей нет денег. Они бы и рады купить без ипотеки, но не на что, ведь все жировые накопления, которые были сделаны в тучные годы, уже использованы. Поэтому ипотека и продолжает занимать все больше места в структуре сделок»

Далее

Любовь и бизнес: что нужно знать предпринимателям о брачных контрактах

Брачный договор — это соглашение, в котором молодожены или супруги могут заранее определить имущественные отношения между ними. Бизнесмены нередко используют такое соглашение в предпринимательских целях. Какие ошибки они совершают чаще всего?
Любое имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Изменить режим всей или части совместной собственности можно брачным договором. В нем можно выбрать режим долевой или раздельной собственности (можно признать за одним супругом дачу, за другим — автомобиль, а в совместной собственности оставить только квартиру). Или определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака.
Вместе с тем есть условия, которые по закону не могут быть включены в брачный договор. Нельзя ограничить дееспособность или правоспособность супруга (запретить супруге работать или обращаться в суд). Нельзя включать условия, регулирующие личные неимущественные отношения. Например, забрать квартиру за недостойное поведение или ранний развод, супружескую измену, определенную продолжительность брака, рождение ребенка определенного пола и т. д.
Предприниматели используют брачный договор и для других целей. Например, чтобы защитить бизнес от вмешательства супруга во внутренние процессы или для защиты имущественных интересов семьи от требований кредиторов. При этом бизнесмены зачастую совершают ошибки.
Ошибка первая. Оставить супруга ни с чем
Самое распространенное основание для признания брачного договора недействительным — включение в договор условий, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение. Такое положение оценивается судом в каждом конкретном случае.
Владелец сети магазинов и его жена заключили брачный договор, по условиям которого все имущество, приобретаемое сторонами в период брака, остается в собственности супруга, на чье имя оно приобретено. В супружестве они приобрели квартиру в элитном жилом комплексе, право собственности зарегистрировали на мужа. Другой недвижимости не приобретали. После развода жена осталась без единственного совместно нажитого жилья. Суды посчитали, что в этой ситуации супруга попала в крайне неблагоприятное положение, признали брачный договор недействительным и передали ей 1/2 доли в праве собственности на квартиру.
Такого удалось бы избежать, если бы для супруги была приобретена, например, другая квартира. При этом суды не могли бы признать положение жены крайне неблагоприятным и признать договор недействительным, если бы приобретенная квартира, допустим, была бы меньшей рыночной стоимости, поскольку несоразмерность выделяемого каждому супругу имущества сама по себе не является основанием для признания договора недействительным. Для минимизации рисков рекомендуем предпринимателям приобретать имущество, которое бы гарантировало другому супругу реализацию его права на жилье.
Ошибка вторая. Конкретизировать имущество, подлежащее разделу
Часто супруги, которые разделяли брачным договором доли участия в коммерческих организациях, не учитывают возможность создания новых юридических лиц. То же самое относится и к другому движимому и недвижимому имуществу. К примеру, если в брачном договоре указана доля в ООО «Ромашка», то доли участия в новых юридических лицах ООО «Лютик», ООО «Астра» будут находиться в совместной собственности супругов.
Передача брачным договором одному из супругов долей, акций или имущества позволит не только избежать необходимости получать согласие второй половины на совершение сделок с этими активами, но и предотвратит потенциальный корпоративный конфликт. Или даже остановку бизнеса. Ведь супруг, получивший в результате раздела часть доли, может участвовать в управлении обществом, получать любую информацию и документы, а в некоторых случаях требовать выплаты действительной стоимости доли.
Излишняя конкретизация стала ошибкой бизнесмена и в следующем деле. Муж и жена в брачном договоре отразили, что все подарки, полученные от общих друзей, являются совместной собственностью обоих супругов. При расторжении брака супруг намеревался включить машино-место в общее имущество для раздела, однако суд отказал ему в этом. Машино-место жена приобрела на основании договора дарения, а дарителем был ее муж. Поскольку в брачном договоре устанавливался режим совместной собственности только на подарки друзей, подарки мужа не включались в общее имущество супругов.
Чтобы избежать таких ошибок, рекомендуем использовать обобщающие формулировки при описании имущества в брачном договоре. К примеру, если только один из супругов занимается бизнесом, то имущество, подлежащее передаче в его личную собственность, следует определить как: доли участия в коммерческих организациях, которые уже созданы или когда-либо будут созданы; подлежащая выплате действительная стоимость этих долей; распределенная прибыль; имущество ликвидируемых юридических лиц, оставшееся после завершения расчетов с кредиторами.
Ошибка третья. Детали в тексте контракта
Любой брачный договор должен нотариально удостоверяться. Распространенная ошибка нотариуса — пропуск в тексте брачного соглашения формулы: «брачный договор был вслух прочитан нотариусом, прочитан сторонами лично, им были разъяснены основные положения о правах и обязанностях сторон, последствиях заключения брачного договора, эти положения им понятны, содержание договора соответствует действительным намерениям сторон, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие их заключить договор либо на крайне невыгодных для себя условиях, либо в связи со стечением тяжелых обстоятельств».
Если в брачном договоре эта формула отсутствует, то он будет признан недействительным как противоречащий правилам совершения нотариальных действий.
В одном деле основатель производственной компании и его жена в браке приобрели квартиры в Москве и Подмосковье, несколько автомобилей, другие ценности. По условиям брачного договора имущество принадлежало тому супругу, на чье имя оно приобреталось. На имя жены покупались наименее ценные активы. Супруга в суде оспорила договор из-за ошибки нотариуса и получила 1/2 доли всего совместно нажитого имущества.
Ошибка четвертая. Не учитывать риски, связанные с кредиторами
Некоторые предприниматели при составлении брачного договора оставляют большую часть имущества себе, не принимая во внимание возможность привлечения к ответственности и обращения взыскания на их активы. Такое возможно, к примеру, при возмещении убытков, причиненных компании действиями генерального директора; при претензиях налоговых органов; при банкротстве физического или юрлица и т. д. Для сохранения семейного благосостояния выгоднее заключить договор, при котором все ликвидное имущество передается супругу, который не занимается бизнесом.
Однако если кредиторы смогут доказать, что брачный договор заключался исключительно с целью уменьшить имущество должника, то договор признают недействительным. Такое бывает, когда кредиторы супруга оспаривают брачный договор, заключенный с единственной целью — вывести совместно нажитое имущество из-под угрозы возможного взыскания в ходе банкротства должника.
Супруг (бывший генеральный директор продуктовой компании), брачный договор которого оспаривался при его банкротстве, был привлечен к субсидиарной ответственности по долгам общества в размере более 25 млн рублей. Суды посчитали, что при заключении брачного договора супруга знала о больших невыплаченных долгах мужа. При этом стоимость имущества, закрепленного за ней, в 10 раз превышала стоимость активов, закрепленных за ее супругом. Судьи решили, что сделка совершалась для того, чтобы уменьшить имущество должника. Брачный договор признан недействительным.
Чтобы предотвратить оспаривание брачного договора кредиторами, рекомендуем бизнесменам заранее задуматься о его заключении (до получения займов или возможности привлечения к ответственности) и своевременно уведомлять кредиторов о его заключении.

Далее

Госдума официально продлила «дачную амнистию» еще на два года

Госдума в третьем, окончательном чтении утвердила законопроект, который продлит «дачную амнистию» до 1 марта 2020 года. Депутаты посчитали, что за 12 лет амнистии еще не все россияне смогли воспользоваться своим правом регистрации земли и частных домов по упрощенной схеме. По их оценкам, только 3,5 млн граждан поучаствовали в программе, а еще 1 млн дачников смогут это сделать в течение следующих двух лет. Термин «дачная амнистия» подразумевает упрощенный
порядок оформления прав на недвижимость — садовые дома, дачные и садовые земельные участки, а также объекты индивидуального жилищного строительства.
Программа была принята в 2006 году и несколько раз продлевалась: накануне региональных выборов в 2016 году и накануне президентских в 2018-м. Как сообщает «Интерфакс», за время проведения «дачной амнистии» в упрощенном порядке россияне зарегистрировали более 3,5 млн домов и более 7 млн земельных участков.
Напомним, что в рамках амнистии граждане могут оформить в собственность недвижимость и землю по упрощенной схеме, не требующей получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию в местной администрации. Для легализации построек нужно будет обратиться в Росреестр и написать заявление о регистрации права собственности. К бумаге потребуют приложить квитанцию об оплате госпошлины, разрешение на строительство, документы на право собственности землей и подготовленный кадастровым инженером технический план дома.

Далее

Аренда квартир в Севастополе посуточно длительно

System statistic : 62 queries / 0,790 seconds / 46.08 mb